Инвестиции в недвижимость Бали: ответы на 9 основных вопросов

На Бали доступная стоимость земли и постройки недвижимости, 

отсутствуют бюрократические сложности, увеличивающие стоимость готовой недвижимости. 

Одновременно с этим, на Бали круглогодичный высокий спрос на виллы и апартаменты. 

А значит, инвестировать в недвижимость Бали - обеспечить себе постоянный хороший пассивный доход без рисков.

Поэтому давайте разберем основные вопросы, касательно инвестиций в недвижимость острова.

1. Виды дохода от инвестиций

При покупке виллы или апартамента до начала строительства, сразу после получения объекта - инвестор может продать недвижимость с наценкой 30%.

В случае предоставления в аренду приобретенной недвижимости - премиальные виллы и апартаменты окупаются в течение 5-7 лет, а недвижимость эконом класса в течение 7 - 10 лет.

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду - в среднем 15% годовых то есть средняя окупаемость 7,5 лет.

2. Чем обусловлен спрос на недвижимость

На Бали постоянно растущий внутренний и внешний туризм. В год Бали посещают 10 миллионов человек при приросте путешественников на 15% в год, часть из которых на несколько лет и более остаются на Бали.

При этом, темпы строительства недвижимости значительно отстают от необходимого объема.

3. От чего зависит уровень прибыльности инвестиций

район Бали

качество недвижимости

маркетинг и уровень сервиса

4. Сроки окупаемости инвестиций

При инвестировании в недвижимость до начала строительства и продаже сразу после строительства - ожидаемая прибыль составит 30% в течение года.

При сдаче в аренду - ожидаемая прибыль от 11% до 15% в год, и окупается от 7 до 10 лет.

В некоторых случаях (например при инвестировании в строительство отеля) прибыль может быть 20% годовых, и инвестиция окупится за 5 лет.

5. Какие налоги при приобретении, сдаче в аренду и продаже

В Индонезии и в частности на острове Бали Вам необходимо будет заплатить 11% от дохода, возникшего при продаже недвижимости.

На тему налогообложения выложу отдельную статью - следите за публикациями.

6. Расходы на обслуживание

Обязательные платежи:

Электроэнергия, вода, интернет - средняя цена на двухкомнатную виллу составляет 100 $ - 150 $

Дополнительные платежи:

Обслуживающий персонал, включая обслуживание бассейна - 200 $ в месяц.

Если Вы хотите сдавать недвижимость в аренду дистанционно, то средняя стоимость обслуживания управляющей компанией составит 20% - 30% от выручки с объекта.

7. Юридические и правовые вопросы

Право на владение недвижимостью:

Аренда

1.Hak Sewa “leasehold”

2.Право на использование - Hak Pakai ”right to use”

Собственность

3.Безусловное право на собственность - Hak Milik “freehold”

АРЕНДА

1.Долгосрочная аренда - Hak Sewa “leasehold” с регистрацией у нотариуса. Используется при приобретении готовой недвижимости.

Между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды.

Может быть заверен нотариально, но не регистрируется в соответствующих органах, чем отличается от Hak pakai.

Арендатор:

Физическое или юридическое лицо.

Срок владения:

Срок Hak Sewa не регламентируется законодательно, соответственно никто не мешает сторонам заключить его на 100 лет прописав порядок перехода прав и обязанностей по наследству.

Право на владение:

В этом случае, между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды.

Может быть заверен нотариально, но не регистрируется в соответствующих органах, чем отличается от Hak pakai.

Договор аренды не обязательно подтверждать у нотариуса – достаточно чтобы его подписали два свидетеля и он был заверен марками.

Важно, чтобы в договоре аренды был в числе прочих условий прописан пункт регулирующий необходимость самостоятельной уплаты арендодателем налога с полученного дохода.

Налоги:

При договорах Hak Sewa налоговые обязательства по налогу на доходы возникают только у арендодателя (10%), однако налоги на недвижимость, ежегодные налоги на землю оплачивает арендатор.

Рекомендация:

Договор Hak Sewa используется при приобретении участка земли с построенным объект недвижимости. После получения участка в аренду для постройки нового объекта - необходим другой договор аренды - Hak Pakai ”right to use" позволяющий получить разрешение на строительство нового объекта.

2.Право на использование - Hak Pakai ”right to use” с регистрацией у нотариуса, в государственных органах с выдачей именного сертификата. Используется при постройке новой недвижимости.

Исключительное право для иностранца на использование земли, причем это исключительное право закрепляется юридически, о чем выдается соответствующий сертификат, который обязательно регистрируется в государственных инстанциях.

Арендатор:

Физическое или юридическое лицо.

Срок владения

До 80 лет (первоначальный срок 30 лет + продление на 20 лет + продление на 30 лет).

Право на владение:

Когда иностранец приобретает недвижимость, ему выдается сертификат, в котором указывается его имя в графе «обладатель исключительного права на пользование» или Hak Pakai.

При этом в момент выдачи такого сертификата предыдущий хозяин, полностью лишается прав на ее использование и любые операции с ней, что означает полную защищенность иностранного покупателя от юридических рисков.

Для приобретения по договору Hak Pakai необходимо наличие компании в Индонезии и наличие визы KITAS, которая выдается для владельцев либо сотрудников юридических компаний зарегистрированных в Индонезии.

Налоги:

Для налоговых резидентов Индонезии, налог при продаже недвижимости другому лицу составит 11% от общей стоимости.

Рекомендация:

Договор Hak Pakai дает возможность получить разрешение на строительство нового объекта, поэтому рекомендуется для тех, кому необходимо построить на своем участке новый объект .

СОБСТВЕННОСТЬ

3.Безусловное право на собственность - Hak Milik “freehold”.

Редко используется.

По законодательству Индонезии правом собственности на землю в этой стране могут обладать физические лица - граждане Индонезии либо юридические лица - компании владельцем которой может быть гражданин любой страны.

Владелец:

Юридическое лицо.

Срок владения:

По этому виду договора право собственности без ограничения по сроку.

Право на владение:

По этому виду договора компании и учредителю/учредителям переходит полное право на владение землей и объектами на ней.

Налоги:

Налоги с покупки и продажи составляют по 11% от кадастровой стоимости. При этом, чаще всего, налог делиться 50/50% между продавцом и покупателем.

Рекомендация:

Данный вариант владения землей в разы выше чем по договору долгосрочной аренды и чаще всего используется при строительстве на участках от гектара - гостиничных комплексов или комплексов вилл. В некоторых случаях такой вид владения землей может быть и при участках в 200 м2 земли, но это большая редкость.

8. Право на строительство Hak Guna Bangunan (HGB)

Необходимо для строительства объекта:

Переводится как «Right to Build», или право на строительство. Этот вариант предусмотрен для компаний (юридических лиц), зарегистрированных на территории Индонезии, причем не важно, владеет компанией гражданин Индонезии или же присутствует иностранный капитал. Данное положение позволяет строить и владеть несколькими объектами недвижимости или целыми поселками или многоквартирными домами. Соответственно компания-застройщик, может продавать участки своей земли или объекты недвижимости инвесторам, уступая им и права на данную территорию.

Срок владения:

Это право выдается компании сроком на 25 с дальнейшей пролонгацией на 25 и на 30 лет (общий срок 80 лет), по истечении 80 лет пролонгация так же возможна, однако на практике еще этот срок никто не переходил. В настоящее время готовятся поправки в законодательство. Ожидается, что срок аренды по Hak Guna Bangnan сделают изначально с периодом 70-80 лет. Как только изменения будут приняты, мы их отразим в данной статье.

Право на владение:

Обладая этим правом, компания может передавать земельные участки или объекты недвижимости другим лицам (по договорам Hak Pakai иностранцам, по договору HakMilik гражданам Индонезии, по договорам продажи доли в компании), уступая преобретателям свои права на данную недвижимость.

Плюсом этого варианта является то, что возможная дальнейшая перепродажа земли и строений на ней может происходить путем продажи компании или ее долей, что возможно осуществить без налоговых трат связанных с заменой собственников.

Налоги:

Помимо налога с продаж может возникать налог на прибыль: стандартная ставка 25%, в случае если 40% акций торгуется на бирже ставка 20%, в случае если оборот компании менее Rp 50 млрд (3.5 млн$) ставка 12.5%, маленькие компании с оборотом менее Rp 4.8 млрд (320 000 $) ставка 1%.

9. Оформление покупки недвижимости

Приобретение недвижимости на физическое лицо заверяется у нотариуса и составляет 1% от стоимости объекта.

Приобретение недвижимости на юридическое лицо регистрируется у нотариуса, что составляет 1% от стоимости объекта и в государственных органах местного управления районом.

Итак, если у вас есть серьезный интерес к инвестициям в недвижимость на Бали, обращайтесь с вопросами ко мне и следите за дальнейшими публикациями, где я расскажу о:

• географии острова и привлекательности конкретных локаций

• необходимых документах

• о работе управляющих компаний

• и других важных фактах, касаемо острова и инвестиций