Рынок коммерческой недвижимости Новосибирска 2022-2023. Тезисы

За последний год из России и из Новосибирска в частности ушло очень много денег.
Уехало или переместили акценты своего внимания большое количество активных инвесторов, кто покупал или инвестировал в коммерческую недвижимость.
В связи с чем на рынке коммерческой недвижимости с середины прошлого года сократилась покупательская активность.
Сентябрь 2022 года привнес очередную сильнейшую нервозность населению, и, как следствие, очередной отток капитала и активного бизнес-сообщества.

Это не означает, что на рынке недвижимости не было сделок. Были. Но гораздо меньше. И условия уже диктовали покупатели и арендаторы. Сегодня совсем не редкость, когда покупатель не просто торгуется, а очень сильно грубит по цене. И встречные предложения могут отличаться на 30-50%.
Также можно отметить, что основной интерес у покупателей и арендаторов перетек к помещениям площадью 30-70 кв.м, максимум до 120-150 кв.м.

Сегодня продать или сдать помещение большей площади, очень сложно или почти невозможно, если оно не подходит под размещение магазина у дома или супермаркета и его невозможно разделить.
Инвесторам, практически, не интересны объекты без арендаторов, если это не стройка.
Акцент смещается к новым проектам и объектам в стройках. Это очевидный тренд последних нескольких лет.

Причина проста. Метро не развивается. Все существующие помещения по линии метро или уже заняты, или не выставляются на продажу.
Недвижимость стареет очень быстрыми темпами. Она уже все меньше соответствует современным требованиям для успешного бизнеса.
По центральным магистралям убраны парковочные карманы, организованы полосы движения для общественного транспорта - очень многие улицы просто просели по потоку людей, а значит и покупателей.
За последние годы очень сильно поменялись востребованные локации и приоритеты рынка.
Умер почти весь Красный проспект, сильно просела Вокзальная магистраль. Ставки аренды и цены продажи в успешных спальных проектах порой выше, чем на объекты в центре города.
Банки, бутики, салоны красоты, ювелирные салоны, прочее - штучные сделки в году. Основные драйверы рынка: общепит, медицина, супермаркеты, пиво.
У всех участников рынка очень выросли требования к локации помещений и техническим характеристикам объектов.
Концепция проекта - самый важный критерий успешности.
Классный концептуальный проект с качественными характеристиками недвижимости будет востребован и сейчас, причем по самым высоким ценам.
Уменьшилась доля инвесторов, увеличилась пропорция покупателей объектов для размещения/организации собственного бизнеса.
Резко повысилось обращение в банки за коммерческой ипотекой, повысилась активность банков в вопросах согласования и выдачи кредитов.

Год начался достаточно динамично.
На рынок коммерческой недвижимости выйдет больше инвесторов, тех, кто вкладывался в квартиры. Да, у них, чаще всего, небольшие бюджеты и они будут инвестировать в маленькие помещения, которых и так большой дефицит. Это точно приведет к росту цен в этом сегменте.
Также это может привести к большему развитию паевых фондов, коллективных инвестиций.

Импортозамещение. Запуск большого количества мелких производств. Оживление экономики. Все это должно создать дополнительный спрос на помещения.

Рост спроса на качественные офисы и офисы большой площади. Повышение интереса к лофт пространствам и помещениям с ремонтом.
Общепит продолжит активное развитие и потребление коммерческих площадей. Ожидаем увеличение федеральных игроков, открытия новых форматов и гастропространств.
Качественные характеристики объектов и концепция проектов - будут рулить.

С уважением, Александр Назаров, руководитель Nazarov & Partners