7 очевидных вещей, которые помогут вам анализировать доходные дома

Иллюстрация: kommersant

1. Локация
Первым делом необходимо проанализировать местоположение объекта. Важно узнать состав населения, места для трудоустройства, основные магазины и транспортную доступность.

2. Состояние объекта
Даже инвестиционные проекты в хорошем состоянии в перспективе могут потребовать реновации. Например, может потребоваться ремонт квартиры, из которой съехал арендатор, который проживал в ней длительное время. Стоит оценить, сопоставимы ли траты на ремонт с перспективами дохода.

3. Квартирный фонд 
Сдать в аренду небольшие квартиры можно дороже с учётом стоимости квадратного метра. И текущая доходность будет выше.
Если состояние объекта не удовлетворительное, вероятны большие траты на текущую реновацию. Чем больше квартир, тем выше расходы. Инвестор в перспективе может потерять существенную часть дохода.

4. Список арендаторов
Стоит проверить, как долго люди живут в доме. Это позволит понять, каковы перспективы роста дохода от аренды, а также оценить, какого объёма работ по реновации квартир ожидать в будущем.
Если жильцы заселяются на недолгий срок, квартиры, скорее всего, сдаются по актуальным рыночным ценам.
Если арендаторы съезжают часто, то для этого есть причина, и необходимо её найти.

5. Текущая арендная ставка
Если в доме многие арендаторы живут в доме в течение длительного периода, есть вероятность, что размер арендной ставки у такого жильца сильно ниже рыночной.
Но! Инвестору, который предпочитает стабильность, такой вариант тоже подойдёт. 

6. Ликвидность
Готовность банка предоставить кредит на покупку объекта дополнительно гарантирует, что с ним всё в порядке. 

7. Доходность
Меньшие риски и большая стабильность будут в инвестиционном проекте с меньшей доходностью. 
Для объекта с большей доходностью отклонения от заявленного показателя бывают чуть выше (жильцы могут чаще съезжать, чаще придётся производить ремонт квартир).

Комментирует руководитель Nazarov & Partners Александр Назаров:
"Это всё верхушка айсберга. На самом деле вещей, на которые необходимо обращать внимание огромное количество. Потому работа с грамотным брокером, который знает их все, крайне важна.
По собственному опыту могу сказать – даже профессиональные инвесторы-покупатели могут не учесть все моменты. Особенно в новой для себя стране, городе, локации."